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¿Cuál es Mello-Roos?
Mello-Roos refiere a districtos "especiales" del impuesto.
El senador Henrio J. Mello y assemblyman anterior Michael Roos
ganó el paso de la comunidad de Mello-Roos que las instalaciones
actúan en 1982. Esta legislación autorizaron el districto de
las instalaciones de la comunidad de Mello-Roos como manera de asistir
a ciudades, los condados y los districtos de la escuela para
proporcionar la nuevas infraestructura e instalaciones después de que
los fondos gubernamentales fueran cortados por el paso del asunto 13
de 1978.
Antes del asunto 13, el estado y los gobiernos locales
utilizaron la renta recogida con contribuciones territoriales para
construir los caminos nuevos, las escuelas y otras instalaciones
necesarias de la comunidad. Para continuar construyendo áreas
residenciales, estos mismos gobiernos fueron forzados para requerir a
constructores de nuevas comunidades pagar estas instalaciones
públicas. Por lo tanto, estos fondos fueron agregados al coste
de hogares. Estos aumentos del precio lastimaron a nuevos
compradores caseros pues pocos personas podían producir hogares más
caros. Los que podrían tuvieron que esperar las instalaciones
públicas que se construirán.
Bajo comunidad de Mello-Roos que actúan las instalaciones, los
terratenientes ponga para arriba su tierra como colateral de modo que
las agencias pubJic, Jike un districto de la escuela, pudieran
levantar el dinero a la paga para las instalaciones públicas básicas
vitales. La agencia del público forma un districto de la
comunidad de Mello-Roos que venda enlaces para financiar la
construcción de estas nuevas instalaciones públicas. Un enlace
permite el pago sobre una cantidad de tiempo específica con los
impuestos especiales impuestos en dueños de característica en ese
districto particular. Los impuestos de Mello-Roos son pagados
por el colector de impuesto del condado como parte del sistema
normal de la contribución territorial.
Los impuestos especiales de Mello-Roos afectan a no todas las
nuevas comunidades caseras. Por ejemplo, una vecindad nueva se
construye a veces dentro de comunidades existentes. Porque las
instalaciones públicas están ya en lugar, no están conforme a los
impuestos de Mello-Roos.
Gravámenes Especiales
A. La teoría básica de un gravamen
especial sobre característica verdadera es que solamente cargase a la
característica verdadera beneficiada directamente por un trabajo de
la mejora se debe con un embargo preventivo que asegure el pago de
eso. (véase las instalaciones de la comunidad de Mello-Roos
actuar, el código §53311 del gobierno et. seq. para una variación).
B. El método más común por el cual las agencias
gubernamentales locales construyen y las mejoras locales de las
finanzas está con la formación de los districtos locales de la
mejora. Los enlaces del districto se venden y el pago de los
enlaces es asegurado por los gravámenes impuestos sobre paquetes
individuales de la característica verdadera.
C. Algunos de los proyectos locales más comunes de la
mejora financiados por gravámenes especiales son:
- Ayuda de escuelas
- Control de la inundación
- Calles y aceras
- Irrigación
- Alcantarillas sanitarias
- Iluminación de calle
Las promulgaciones estatutarias más comunes que
autorizan y que dirigen la formación, el financiamiento y la gerencia
de los districtos de la mejora son las siguientes: El acto de la
mejora de 1911 (Sts. y código de Hy., código de §5000 et. del
contrato seq. y público, §20410 et. seq.)
Embargo preventivo de gravámenes especiales
El embargo preventivo de los gravámenes
especiales para asegurar el pago de las fijaciones públicas locales
de las mejoras a los paquetes de la tierra beneficiados y a todas las
mejoras y accesorios sobre eso. La cantidad de cada gravamen
aproxima generalmente el cociente de el cual el valor creciente del
paquete lleva al coste entero de la mejora.
Por el estatuto, los embargos preventivos de los gravámenes son
hechos superiores en prioridad a los embargos preventivos privados
tales como hipotecas y hechos de la confianza aunque el últimos son
anteriores en tiempo.
Pago de gravámenes especiales
En la mayoría de los proyectos locales de la
mejora, los dueños dentro del districto tienen una oportunidad de
pagar un gravamen antes de que iguales se aseguren por un enlace.
El pago de un gravamen se separa ordinariamente hacia fuera
durante los años que requieren el pago anual del principal y del
interés. En algunos casos, los pagos se separan en el rodillo
de impuesto asegurado y se recogen con las instalaciones de las
contribuciones territoriales verdaderas del condado. En algunos
casos, el pago del gravamen especial se debe hacer a un diverso
condado o a una oficina municipal.
En caso que se haya formado un districto local de la mejora,
algunos tipos de mejoras requieren el mantenimiento en curso
financiado por las cargas anuales a los dueños de característica
individuales que son separados y aparte de el Jien del gravamen
especial y que continúan incluso después se haya pagado el gravamen
especial.
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